środa, 24 marca 2010

Deweloperzy: taniej nie będzie. Akcjonariusze: to sprzedajemy

Pare dni temu obił się w necie artykuł jakichś pośredników nieruchomości, w którym pisali, że ceny mieszkań wzrosną o 5% do końca roku. Jeszcze niedawno na stronie Ganta krzyczał baner, że ostatnia szansa na zakup własnego M przed podwyżkami.

Mamy ciekawą sytuację: w nowych blokach często do 40% mieszkań stoi puste, ale jest też kolejka czekających na rozsądne ceny od 2008 roku. Sam należę do tej grupy, bo chcielibyśmy zmienić mieszkanie na większe, ale obecne ceny nam nie odpowiadają.

Temat poruszył w dzisiejszym wpisie App. O mieszkaniach na wynajem (nieobciążonych kredytem) mam kilka informacji od rodziny i nie jest to tak różowy biznes, jak wierzy wielu zlewarowanych nabywców nowych lokali. Jeden z analityków proponuje zamiast mieszkań na wynajem kupowanie akcji deweloperów.

Podążyłem tym tropem, zaciekawiony jak rynek wycenia perspektywy zarobków w branży. I tu niespodzianka: od listopada indeks WIG_DEWELOPERZY znajduje się w trendzie spadkowym. Na tle bijącego rekordy WIGu to wyraźna dywergencja:


(na niebiesko WIG_DEWEL, różowy WIG).

Z odwrotną dywergencją mieliśmy do czynienia  na przełomie 2008/09 i wtedy siła deweloperów zwiastowała odwrócenie trendu spadkowego. Tym razem jest odwrotnie, deweloperzy nie zrobili nowego szczytu i podobnie jak na wykresie SHANGHAI pojawił się ważny prospadkowy sygnał zwany DEATH CROSS (przecięcie SMA200 przez SMA50 od góry):


Jak pamiętamy czerwcowy GOLDEN CROSS na S&P500 (odwrotne przecięcie) sprawdził się w kolejnych 9 miesiącach.

Nie przywiązuję się jakoś specjalnie do tego wykresu, gdyż nadal w grze jest wariant śmieciowej hossy, która pociągnęłaby także deweloperów, może nawet wiedli by prym we wzrostach. Kondycja akcji deweloperów to jednak kolejny argument, żeby czekać z kupnem mieszkania. Wymienię te sygnały:

- spadają ceny akcji deweloperów - czyżby rynek nie podzielał świetlanej przyszłości budowlanki?
- jesienią wejdzie w życie rekomendacja T - teoretycznie kredytów nie dostaną ludzie, którzy nigdy nie powinni ich dostać (polscy NINJAs)
- w wakacje RPP szykuje podwyżki stóp procentowych, kredyty zdrożeją
- rośnie bezrobocie i dług Polski, rząd nie robi reform - bardzo dobry pretekst do odwrócenia kierunku spekulacji zagranicznych graczy (a co za tym idzie osłabienie PLN i trudności z uzyskaniem kredytów walutowych)
- na rynek przez kolejne kilkanaście lat będzie wchodził niż demograficzny; już teraz jest mniej studentów, więcej mieszkań na wynajem i w efekcie sporo stoi pustych lub wynajem nie starcza na spłatę kredytu.


Zapraszam do wymiany poglądów, są też liczne argumenty za utrzymaniem cen, m.in. poziom oszczędności emigrantów, którzy chcą kupić mieszkanie w Polsce, perspektywa wysokiej inflacji, dopłaty rządowe dla banków i inne socjalistyczne rozwiązania.

11 komentarzy:

  1. W Irlandii zastanawiają się nad burzeniem nowo wybudowanych domów,w USA już to robią(burzą).W tych dwóch przypadkach poprzedzającym impulsem były duże spadki,a w Polsce na razie minimalne obniżki więc tylko wariat może teraz pakować się w mieszkanie-najlepszym momentem będzie czas gdy zaczną się przymierzać do burzenia ,a wyśmienitym momentem gdy zburzą pierwszy nowy dom w RP.Kto myśli że pustostan nie generuje kosztów(nie licząc odsetek od kredytu na jego wybudowanie)ten nie ma pojęcia o budownictwie i to jeszcze w naszym klimacie.Do wyburzeń w RP raczej nie dojdzie lecz klimat i oszczędności w zimie mogą poczynić porównywalny uszczerbek na wartości,o ochronie nie wspomnę i to w czasie rosnącego bezrobocia-zalecam czekać i oczekiwać nieuniknionych spadków.Spadki już można obserwować w usługach związanych z budownictwem(ok 25%)oraz cen materiałów np.tynk ok 10% ,cegła nawet do 60%.

    OdpowiedzUsuń
  2. Z obserwacji codziennych wygląda mi, że pogląd że mieszkania będą tylko drożeć (a już na pewno nie będą tanieć) jest piekielnie mocno zakorzeniona w ludziach. Kilku znajomych zapakowało się ostatnio w kredyt mieszkaniowy i pamiętam dwie odpowiedzi na moje pytanie "dlaczego akurat teraz?":
    1. "ceny już trochę spadły"
    2. "bo teraz mam zdolność kredytową a w mojej branży to mogę tego ponownie szybko nie doczekać"

    Myślę że tak długo jak długo kurek z kredytem się nie zakręci ludzie będą kupować gdy tylko zamarzy im się własny kąt po znalezieniu stałej pracy. Ceny by musiały na prawdę wyraźnie zjechać od szczytu żeby zaczęło się oczekiwanie "bo za rok będzie jeszcze taniej".

    Ale ja tam głupi jestem i czekam, najwyżej kupię w 2017 klitkę po 14000 za metr a znajomi będą mogli sobie powiedzieć "a nie mówiłem" ;)

    OdpowiedzUsuń
  3. No wlasnie - materialy tanieja, robocizna tanieje, argument ze przestana budowac tez naciagany (a co przestawia sie na wypasanie owiec?), wiec powinno spadac. Ale w takiej Hiszpanii kryzys jeszcze gorszy, pustych mieszkan setki tysiecy i musza sztucznie utrzymywac niebotyczne ceny, zeby sie system finansowy nie zawalil. Co za czasy - zeby rzady sztucznie powstrzymywaly ludzi przed kupnem mieszkan.

    Historia zatacza kolo, wracamy do czasow niewolnictwa. W starozytnosci jak ktos nie mogl splacic dlugu stawal sie niewolnikiem, dzisiaj mamy bardzo podobna sytuacje. Mlode malzenstwa na starcie staja sie niewolnikami na 30 lat, zeby zamieszkac w betonowej szufladce. To ja tez wole czekac ;)

    OdpowiedzUsuń
  4. Co do indeksu WIG-Deweloperzy nie przywiązywałbym do niego większej wagi, ponieważ trzy spółki: GTC, Immoeast oraz Echo to 65% jego wagi, więc raczej analizowałbym spółki indywidualnie.

    Pozdr

    OdpowiedzUsuń
  5. Co człowiek to opinia ;) ja naleze do tych co sa w trakcie zadluzania sie na 30 lat zeby to swoje M sobie kupic, ale nie klitke, tylko 3 pokoje na calkiem ladnym osiedlu w calkiem niezlej okolicy ;) co wiecej moj deweloper 2 tygodnie temu podniosl ceny swoich mieszkan o 5-6%, chociaz on w zasadzie dorownal do sredniej rynkowej w okolicy ;)

    a co do tych prognoz o wzroscie o 5% to publikuje je Home Broker, nowy podmiot w mediach, kolejny podobnie jak Open Finance, zalezy od Leszka Czarneckiego, wlasciciela LC Corp... pewnie podobnie jak OF zajmą się teraz na dużą skale produkcją przeroznych analiz, tak aby w mediach caly czas było głośno, że ceny beda rosnąć, ze nie ma na co czekac itd. zastanawiam sie kiedy zacznie się prawdziwa nagonka przed rekomendacja T ;) troche chory mamy ten rynek, ale co zrobić, jak nie chcesz mieszkać na łasce rodziców, to trzeba płacić haracz bankowi, mam nadzieje ze jak najkrocej :)

    OdpowiedzUsuń
  6. @App:
    Faktycznie Immo z wartoscia ksiegowa prawie 6 razy wieksza niz kolejny GTC to jak TPSA w WIG_TELKOM.

    @Kamil:
    Z tymi mieszkaniami bedzie chyba jak z akcjami - jak juz zaczniemy wymiekac, psioczyc na czym swiat stoi i wezmiemy kredyty, to mieszkania stanieja a stopy procentowe urosna i kredyty zdrozeja ;)

    OdpowiedzUsuń
  7. Jestem z Łodzi i mogę kupić 60m2 od dewelopera za ok 300000 zł, co z tego skoro i tak nie odczuję wielkiej różnicy w stosunku do mojego obecnie wynajmowane mieszkania, zamiast 2 pokoi będą 3. Nowe inwestycje będą już w okolicach 4000 zł za m2 i wtedy za 300000 zł będę miał 75m2 i tu już będzie pewna różnica.

    Dodatkowo na rynku wtórnym jest duża podaż, szczególnie od tych co odkupili mieszkania od spółdzielni. Druga duża podaż będzie od tych co nie mogą wynająć swoich mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych, jest masa ogłoszeń o wynajem.

    Trzeba jednak pamiętać że rządzący za wszelką cenę będą starać się trzymać ceny na poziomie gwarantującym zabezpieczenie dla banków które napędziły tak ceny. Już widać że ceny ofertowe do transakcyjnych różnią się o spory procent.

    OdpowiedzUsuń
  8. "Trzeba jednak pamiętać że rządzący za wszelką cenę będą starać się trzymać ceny na poziomie gwarantującym zabezpieczenie dla banków które napędziły tak ceny."

    I to jest dobry temat na nadchodzaca kampanie wyborcza. Jesli udaloby sie rozdmuchac temat wsrod blogerow, potem na wykopie, to moze go podchwycic prasa. TVN czesto podpatruje tematy z wykopu i puszcza w faktach.

    Jak rzad zacznie cos kombinowac, typu rozszerzanie 'rodzina na swoim' na singli (juz padaly takie pomysly, ale deficyt nie pozwalal rozdawac pieniedzy) zaczniemy robic ferment.

    Tuskowi nie pasowalo kojarzenie z liberalizmem, to zobaczymy jak mu sie spodoba geba socjalisty. Przyprawianie geby to jedyny sposob wymuszania reform na politykach uzaleznionych od sondazy.

    OdpowiedzUsuń
  9. Kupić teraz nieruchomość to jak kupić kghm - oboje mają opinię że dużo można na nich zarobić (pamietacie kghm po 30zł? :-) ), znamy bądź słyszymy o osobach którzy ładnie na tym wyszli ale moment już przeminął.
    Jasne że ktoś powie że na kghmie można jeszcze zarobić - pewnie, ale nie będzie już to tyle jak dawniej i nasz Risk to Reward Ratio jest o wiele niższe stąd odradzałbym tą inwestycję. Tak samo z nieruchomościami - pewnie że mogą wzrosnąć ale nie będzie to tyle procent co parę lat temu.

    Zwłaszcza na nieruchomościach zarabia się w momencie kupna - a ani one, ani kghm tanimi nazwać nie można.

    OdpowiedzUsuń
  10. Mieszkania w Polsce sa po prostu za drogie, w Hiszpanii za 400 tys. mozna kupic wypasiony apartament w pierwszej lini brzegowej a chetnych i tak jest brak, nie mowiac juz o tym ze za mieszkanie w Wa-wie mozna na Florydzie dom kupic.W Gliwicach 550 tys wolaja za dom do ktorego mozna tylko granat wrzucic.
    http://www.as.silesia.pl/index.php?main/szczegoly_oferty/1399

    OdpowiedzUsuń
  11. Mimo lat nic się nie zmienia

    OdpowiedzUsuń

Dziękuję za komentarz. Ze względu na ataki spamerskie musiałem wprowadzić moderację, ale postaram się przeczytać go i odpisać jak najszybciej.

Pozdrawiam,
podtworca

LinkWithin

Related Posts with Thumbnails