Pare dni temu obił się w necie artykuł jakichś pośredników nieruchomości, w którym pisali, że ceny mieszkań wzrosną o 5% do końca roku. Jeszcze niedawno na stronie Ganta krzyczał baner, że ostatnia szansa na zakup własnego M przed podwyżkami.
Mamy ciekawą sytuację: w nowych blokach często do 40% mieszkań stoi puste, ale jest też kolejka czekających na rozsądne ceny od 2008 roku. Sam należę do tej grupy, bo chcielibyśmy zmienić mieszkanie na większe, ale obecne ceny nam nie odpowiadają.
Temat poruszył w dzisiejszym wpisie
App. O mieszkaniach na wynajem (nieobciążonych kredytem) mam kilka informacji od rodziny i nie jest to tak różowy biznes, jak wierzy wielu zlewarowanych nabywców nowych lokali. Jeden z analityków proponuje zamiast mieszkań na wynajem kupowanie akcji deweloperów.
Podążyłem tym tropem, zaciekawiony jak rynek wycenia perspektywy zarobków w branży. I tu niespodzianka: od listopada indeks WIG_DEWELOPERZY znajduje się w trendzie spadkowym. Na tle bijącego rekordy WIGu to wyraźna dywergencja:
(na niebiesko WIG_DEWEL, różowy WIG).
Z odwrotną dywergencją mieliśmy do czynienia na przełomie 2008/09 i wtedy siła deweloperów zwiastowała odwrócenie trendu spadkowego. Tym razem jest odwrotnie, deweloperzy nie zrobili nowego szczytu i podobnie jak na wykresie SHANGHAI pojawił się ważny prospadkowy sygnał zwany DEATH CROSS (przecięcie SMA200 przez SMA50 od góry):
Jak pamiętamy czerwcowy GOLDEN CROSS na S&P500 (odwrotne przecięcie) sprawdził się w kolejnych 9 miesiącach.
Nie przywiązuję się jakoś specjalnie do tego wykresu, gdyż nadal w grze jest wariant śmieciowej hossy, która pociągnęłaby także deweloperów, może nawet wiedli by prym we wzrostach. Kondycja akcji deweloperów to jednak kolejny argument, żeby czekać z kupnem mieszkania. Wymienię te sygnały:
- spadają ceny akcji deweloperów - czyżby rynek nie podzielał świetlanej przyszłości budowlanki?
- jesienią wejdzie w życie rekomendacja T - teoretycznie kredytów nie dostaną ludzie, którzy nigdy nie powinni ich dostać (polscy NINJAs)
- w wakacje RPP szykuje podwyżki stóp procentowych, kredyty zdrożeją
- rośnie bezrobocie i dług Polski, rząd nie robi reform - bardzo dobry pretekst do odwrócenia kierunku spekulacji zagranicznych graczy (a co za tym idzie osłabienie PLN i trudności z uzyskaniem kredytów walutowych)
- na rynek przez kolejne kilkanaście lat będzie wchodził niż demograficzny; już teraz jest mniej studentów, więcej mieszkań na wynajem i w efekcie sporo stoi pustych lub wynajem nie starcza na spłatę kredytu.
Zapraszam do wymiany poglądów, są też liczne argumenty za utrzymaniem cen, m.in. poziom oszczędności emigrantów, którzy chcą kupić mieszkanie w Polsce, perspektywa wysokiej inflacji, dopłaty rządowe dla banków i inne socjalistyczne rozwiązania.